劉奔在常德市武陵區(qū)某商業(yè)小區(qū)住了快20年了，最近小區(qū)業(yè)主群里有很多人對物業(yè)公司服務不滿意，倡議成立業(yè)主委員會。這些年來，每隔一段時間就有業(yè)主在群里提議，但熱鬧幾天之后，最終都會因為各種原因不了了之。從開始的滿心期待到現(xiàn)在的看看熱鬧，劉奔的鄰居們對成立業(yè)主委員會的事逐漸淡漠，這讓劉奔覺得有些無奈。這類問題是湖南省人大常委會開展《湖南省物業(yè)管理條例》執(zhí)法檢查發(fā)現(xiàn)的小區(qū)物業(yè)管理“常見病”。

2024年11月，省人大常委會副主任胡旭晟率省人大常委會執(zhí)法檢查組赴常德市開展《湖南省物業(yè)管理條例》執(zhí)法檢查。

代表議案提出開展執(zhí)法檢查

業(yè)主委員會成立難、物業(yè)服務參差不齊、監(jiān)管缺失……物業(yè)管理事關(guān)千家萬戶，該領(lǐng)域存在的困難和問題引起了人大代表的關(guān)注。2024年1月，余習瓊等10名省人大代表在省十四屆人大二次會議上聯(lián)名提出“關(guān)于開展《湖南省物業(yè)管理條例》執(zhí)法檢查的議案”。議案提出，省人大常委會把開展《湖南省物業(yè)管理條例》實施情況檢查納入2024年執(zhí)法檢查工作內(nèi)容，重點對業(yè)主委員會成立、物業(yè)履行職責、政府部門監(jiān)督管理等情況進行檢查。

根據(jù)省人大常委會通過的省人大社會委關(guān)于代表議案審議結(jié)果的報告，經(jīng)主任會議研究決定，省人大常委會成立執(zhí)法檢查組，于2024年10月至12月開展了《湖南省物業(yè)管理條例》（以下簡稱條例）實施情況檢查。執(zhí)法檢查組檢查了省住建廳、省發(fā)改委、省公安廳等7個省直部門單位實施法規(guī)情況，赴常德市、張家界市開展了實地檢查，并委托長沙市、衡陽市人大常委會開展執(zhí)法檢查。

1月7日，湖南省十四屆人大常委會第十四次會議聽取了省人大常委會執(zhí)法檢查組關(guān)于檢查《湖南省物業(yè)管理條例》實施情況的報告。攝影/袁超嵐

執(zhí)法檢查問題清單列出14類問題

“《湖南省物業(yè)管理條例》于2018年7月制定，經(jīng)2021年3月、2022年5月兩次修正，實施6年來，對規(guī)范物業(yè)管理活動、維護社會和諧穩(wěn)定起到了重要的法治保障作用?！?月7日，湖南省十四屆人大常委會第十四次會議聽取了省人大常委會副主任胡旭晟作的省人大常委會執(zhí)法檢查組關(guān)于檢查《湖南省物業(yè)管理條例》實施情況的報告。

翻閱這份報告，記者發(fā)現(xiàn)，劉奔的問題并非個案。在執(zhí)法檢查組列出的問題清單中，“成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法定要求落實不到位”赫然在列。報告顯示，全省26517個住宅小區(qū)，成立業(yè)主委員會的只有7204個，覆蓋率僅為27.1%，長沙市不足40%、衡陽市僅23.6%、常德市僅23.5%、張家界市僅25%。已經(jīng)成立的也存在業(yè)主委員會履職不到位、對業(yè)主委員會監(jiān)督乏力等問題。

執(zhí)法檢查發(fā)現(xiàn)，我省物業(yè)管理普遍存在“管理亂、保障難、矛盾多”等問題，全面有效實施條例還有差距。除了業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立和運行不理想的問題，還存在物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量亟待提升、部門和基層監(jiān)督管理不到位等問題。比如物業(yè)公司在物業(yè)服務內(nèi)容和標準、物業(yè)費收支公開、共用部位設施設備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護等方面不按合同履約或履約不充分，物業(yè)服務普遍存在“質(zhì)價不符”問題，服務質(zhì)量參差不齊等；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）以及社區(qū)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的依法監(jiān)管缺乏有效介入路徑，社會治理方面的專業(yè)人員配備不足，對物業(yè)服務管理的相關(guān)監(jiān)管和指導職責難以落實。對此，執(zhí)法檢查問題清單列舉了諸如業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作缺乏有效監(jiān)督、物業(yè)服務費交納率較低等14類問題。

是什么導致這些問題？報告顯示，原因是多方面的。比如認識不到位、法治意識不強，隨著城市化進程的快速推進，居民居住、生活空間發(fā)生重大變化，居民自治內(nèi)生動力不足。還有，物業(yè)管理是一項復雜的活動，但這方面的法規(guī)體系還不完善，條例本身存在不完備、不健全的地方，不適應新形勢新要求。

解決現(xiàn)實難題，適時修訂條例

針對“劉奔們”面臨的困境，報告提出，各級政府及相關(guān)部門要認真對照條例規(guī)定，扛牢法定責任。如街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要依法監(jiān)督指導業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉等工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，及時調(diào)解物業(yè)管理糾紛、協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關(guān)系。居（村）民委員會要協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）開展物業(yè)管理相關(guān)工作，加強對業(yè)主大會籌備、召開以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作的具體指導。

除此之外，報告還建議強化依法監(jiān)管，夯實基層治理基礎，構(gòu)建多元共治格局和物業(yè)服務糾紛調(diào)解工作機制，推動物業(yè)服務糾紛預防在源頭、化解在萌芽、解決在前端。

報告建議，針對物業(yè)管理領(lǐng)域出現(xiàn)的新情況新問題，特別是業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會組建難、行業(yè)監(jiān)管缺乏硬舉措、房屋專項維修資金繳納難和使用難、老舊小區(qū)增設電梯難、小區(qū)停車位緊張、共有部分經(jīng)營收益管理不規(guī)范、變更物業(yè)管理區(qū)域難等問題，適時對條例的修訂進行論證，盡快啟動立法程序，以良法促善治。

期待“劉奔們”的困境隨著法律法規(guī)的逐步完善，能撥開迷霧找到出路，這也是“法律巡視”的要義所在。