大華賓館全面維修工作總體方案

　　(已經(jīng)2019年3月22日省人大常委會秘書長會議研究)

　　(已經(jīng)2019年3月28日省人大常委會黨組會議研究)

　　省人大常委會辦公廳大華賓館

　　(2019年3月20日)

　　鑒于大華賓館已有近10年沒有進行過全面維修，賓館已陳舊老化，2018年年初以來，分管賓館工作領(lǐng)導甘躍華副秘書長親自帶隊，對蓉園、九所、湖南賓館、楓林賓館、友誼賓館、富麗華大酒店、瑞吉酒店等十多家有代表性的酒店進行了調(diào)研。隨后大華賓館與多家設(shè)計單位進行了充分的溝通，并廣泛聽取省市旅游飯店行政管理部門領(lǐng)導、省市飯店協(xié)會領(lǐng)導、省星評員、同行專家以及賓館干部職工的意見與建議，至今思路已基本成熟，現(xiàn)根據(jù)賓館總經(jīng)理辦公會議研究的有關(guān)情況編制本總體方案。

　　一、大華賓館的基本情況

　　(一)歷史沿革

　　大華賓館始建于1956年，最初稱省人民委員會妙高峰招待所，1993年10月正式更名為湖南省大華賓館，2006年6月，賓館按四星級標準在原址上開發(fā)重建，并于2009年12月26日隆重開業(yè)。2010年12月29日，賓館榮膺“國家四星級旅游飯店”。2016年以來，賓館先后成立了物業(yè)管理公司、酒店管理公司及餐飲管理公司，形成了“一體三翼”的經(jīng)營格局，并以此為依托，確立了“履行神圣使命，打造精品四星，創(chuàng)建溫馨家園”的發(fā)展思路。賓館目前擁有不同風格的各類客房280間，會議室5個，宴會包廂23個，停車位350個。

　　(二)賓館經(jīng)營及資產(chǎn)情況

　　1.經(jīng)營情況。地鐵三號線2013年底動工以來，雖然賓館經(jīng)營遇到了前所未有的困難，但全體黨員干部憋足了干勁，擼起袖子加油干，取得了較好的經(jīng)營成果。2018年自營收入完成率103%，客房入住率為72%，受到省市旅游行業(yè)主管部門、省市旅游飯店協(xié)會學會領(lǐng)導與專家的肯定。2018年，大華在實現(xiàn)全年收支平衡的同時還略有結(jié)余，2018年大華還被評為長沙市最佳老品牌酒店。

　　2.資產(chǎn)情況。2016年初新班子接手時，賓館賬上結(jié)余資金9000萬，三年下來，我們先后購買了246個車位，每個車位單價為13.1萬，購買了大華寫字樓25樓半層樓，有700多平方米，每平方米1.05萬，還添置了一些設(shè)備等，固定資產(chǎn)增值將近4000萬，截止2018年底，賓館賬面結(jié)余資金8000萬元，較好的實現(xiàn)了國有資產(chǎn)的保值增值。

　　二、大華賓館實施維修的必要性

　　(一)行業(yè)有慣例。

　　按照賓館行業(yè)慣例，賓館每6年左右必須進行一次全面維修。賓館自2009年重建開業(yè)以來，連續(xù)運營已近十年時間，從裝飾到設(shè)備設(shè)施已經(jīng)陳舊老化，近年來一直處于修修補補的狀態(tài)，期間并沒有進行過全面的維修，較大部分經(jīng)營區(qū)域與對客服務(wù)場所存在著墻紙嚴重發(fā)霉、地毯嚴重損壞、管線嚴重老化的現(xiàn)象，急需維修，以確保高質(zhì)量完成機關(guān)接待服務(wù)工作。

　　(二)消防有要求。

　　賓館客房樓層分布情況(16樓除外)，根據(jù)現(xiàn)行的消防規(guī)范要求，存在消防疏散距離不達標的問題。為了解決這一消防隱患，需對客房樓層走廊按照16樓的布局進行調(diào)整。這樣一來，不僅可以滿足消防要求，同時又可以將十年來長期使用率不高、品質(zhì)感較差的無窗黑房(共36間，其中客房18間)分別向東西兩頭調(diào)整為有窗房。

　　(三)市場有需求。

　　大華賓館地處長沙市東塘商圈，目前是該區(qū)域唯一的一家四星級旅游飯店。近年來，由于年久失修，賓館很多老客戶提建議，要求賓館進一步提升品質(zhì)；網(wǎng)絡(luò)客人的評價意見中對大華的硬件改善也表達了相關(guān)的訴求；常委會領(lǐng)導、機關(guān)同事們，對大華改善服務(wù)條件、提升市場形象、煥發(fā)品牌影響力、進一步為機關(guān)做好接待服務(wù)保障工作曾先后提出過明確的要求與意見；特別是東塘商圈中的多數(shù)星級賓館近兩年相繼進行了提質(zhì)改造，給大華賓館帶來了競爭壓力。

　　三、維修的政策和技術(shù)依據(jù)情況

　　(一)政策依據(jù)

　　雖然《黨政機關(guān)厲行節(jié)約反對浪費條例》第24條規(guī)定：黨政機關(guān)不得以任何名義新建、改建、擴建所屬賓館、招待所等具有接待功能的設(shè)施或者場所。但是，經(jīng)咨詢省機關(guān)事務(wù)管理局、省國資委及省、市、區(qū)發(fā)改委，為適應(yīng)市場的需要賓館可以進行全面維修。

　　(二)技術(shù)依據(jù)

　　1.《旅游飯店星級的劃分與評定》(GB/T14308-2010)；

　　2.《星級飯店訪查規(guī)范》(LB/T006-2006)；

　　3.《建筑裝飾工程施工及驗收規(guī)范》(GB50210-2018)；

　　4.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016—2014)；

　　5.《湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》(DBJ 43 001-2017)；

　　6. 《中華人民共和國國家標準:智能建筑設(shè)計標準》(GB/T50314-2006)等。

　　四、維修的整體思路及目標

　　為整體把握“省人大會議服務(wù)中心、省人大接待服務(wù)中心、省人大培訓基地、商務(wù)旅游接待賓館”的功能定位 ，更好地履行神圣使命，打造精品四星，創(chuàng)建溫馨家園，賓館于2018年初開始啟動本次維修籌備工作，本次維修將延續(xù)中式、現(xiàn)代、簡約、大氣的主基調(diào)，實現(xiàn)風格上修舊如舊，效果上便捷、舒適、綠色、安全的目標。

　　賓館為自收自支的事業(yè)單位，停業(yè)維修將會造成賓館現(xiàn)有客源及優(yōu)秀員工的流失，重新恢復(fù)賓館經(jīng)營將需要一段很長的時間，為延續(xù)賓館經(jīng)營管理，根據(jù)賓館實際經(jīng)營情況，計劃在地鐵三號線東塘站修建期間(2019年至2020年)，用兩年時間，在不歇業(yè)的情況下將賓館所有近五年來沒有維修過的區(qū)域進行一次全面的維修。此次維修項目的推進須科學統(tǒng)籌，措施得力，時間得當，施工緊湊，力爭將對賓館經(jīng)營的影響降到最低。

　　五、實施維修的工程內(nèi)容及估算

　　(一)單項維修施工內(nèi)容及估算(共12項內(nèi)容)

　　1.大堂中部區(qū)域維修(200萬元)。擬對大堂二樓連廊、吊頂升高、中央空調(diào)管道重建、燈具提質(zhì)等項目進行維修，以消除吊頂霉變、開裂等現(xiàn)象。

　　2.五樓餐飲維修(300萬元)。餐飲為賓館的三大核心之一，原承租單位至尊如意在近八年的時間里沒有進行大的改造，日常維護也不到位，造成賓館2017年收回餐飲后，餐飲包廂裝修嚴重落后于時代的發(fā)展，墻頂多處發(fā)霉，功能區(qū)域也不符合現(xiàn)在經(jīng)營的需要，為此賓館計劃對整個餐飲區(qū)域包括接待廳、廚房、包廂等進行整體維修，以適應(yīng)餐飲經(jīng)營需要。

　　3.六樓會場維修(200萬元)。隨著時代的發(fā)展，現(xiàn)在會議也在向智能化、自動化發(fā)展，且賓館會議室一直作為“履行神圣使命”滿足機關(guān)會議接待的重要場所，但賓館六樓會議中心一直未進行維修，會議室隔音效果不理想，現(xiàn)有音響設(shè)備均已無法滿足現(xiàn)代會議需要且墻紙、吊頂霉變開裂，為此賓館計劃對多功能廳軟包隔音設(shè)施進行維修。

　　4.8～12樓簡易維修(750萬元)。賓館客房只在2015年進行了簡單維修，十年時間使得客房區(qū)域早已不堪重負，地毯、電視、燈具開關(guān)等都已陳舊，落后于時代發(fā)展，因此賓館根據(jù)實際情況計劃對8～12樓進行簡易維修，以滿足經(jīng)營需要。

　　5.13～15樓升級維修(1800萬元)。賓館計劃對13～15樓進行全面升級維修，打破原有不合理的布局，重新劃定客房內(nèi)部功能區(qū)域，統(tǒng)一樓層公共區(qū)域的裝飾設(shè)計，統(tǒng)一運用VI導視設(shè)計，統(tǒng)一施工工藝，以消除安全隱患和局部霉變、裂紋現(xiàn)象。

　　6.7樓與16樓功能互換優(yōu)化維修(350萬元)?，F(xiàn)在賓館16樓為棋牌室，客人晚上打麻將會嚴重影響15樓客人休息，已造成多起賓客投訴?；诖?，賓館計劃將7樓客房與16樓功能互換，減少對賓客的影響，減少賓客投訴，同時對這兩個樓層進行簡易維修。

　　7.大樓外墻維修(50萬元)。賓館大樓2009年落成時就曾對外墻進行整體亮化美化設(shè)計，因使用年限已久，現(xiàn)已損毀。目前外墻存在開裂、脫落現(xiàn)象，存在安全隱患，擬對外墻進行維修，對燈帶進行更換。

　　8.所有后臺公共區(qū)域維修(100萬元)。賓館后臺區(qū)域為賓館企業(yè)文化傳承的主要載體，同樣也是賓館近300名在職員工工作、生活的地方，為進一步踐行“創(chuàng)建溫馨家園”的理念，賓館計劃對所有后臺公共區(qū)域進行適當維修。

　　9.監(jiān)控系統(tǒng)普及、升級及機房維修(100萬元)。賓館的監(jiān)控系統(tǒng)為10年前的設(shè)備，其基本布局與設(shè)備的清晰精準度已無法滿足現(xiàn)在酒店管理的需要，因此賓館計劃對整個監(jiān)控消防系統(tǒng)進行維修，同時為進一步擴大經(jīng)營面積，擬對監(jiān)控機房進行搬遷。

　　10.地下車庫智能化維修(100萬元)。隨著時代的發(fā)展，汽車已經(jīng)普及，現(xiàn)長沙市汽車保有量已超過200萬輛，車庫也隨之成為酒店的另外一個門面，停車方便與否也成為考量一個酒店的重要指標之一。而賓館車庫自2009年建成以來一直未進行整體規(guī)劃，特別是2017年賓館回購了主樓剩余的246個車位，現(xiàn)賓館已有地下停車位300多個，地下負二、負三樓也納入賓館整體管理范圍。目前，地下車位的導視系統(tǒng)混亂，燈光昏暗，造成賓客停完車后猶如在迷宮穿梭，一時無法找到賓館大堂及地面經(jīng)營區(qū)域，離店時也無法及時找到自己的車輛，給賓客帶來極大的不便，因此，賓館計劃乘此次維修之際，對車庫進行必要維修，提升照明度，消除消防隱患，確保賓客安全。

　　11.其他如更換電視機等工作(100萬元)。賓館客房的電視機為10年前購進的，隨著時代的發(fā)展，現(xiàn)在已無法滿足賓客需要，因此賓館計劃整體更換客房電視機及相關(guān)服務(wù)系統(tǒng)。

　　12.水電、電梯、弱電等其他維修(250萬元)。

　　(二)賓館維修整體估算

　　根據(jù)湖南大學設(shè)計研究院此前為賓館制訂的《全面維修概念設(shè)計方案》，賓館此次維修涉及賓館主樓近五年來未翻新的大部分區(qū)域，整體估算控制在4300萬元內(nèi)。

　　六、維修資金及來源

　　本次全面維修資金估算控制在4300萬元內(nèi)，資金來源是賓館自有結(jié)余資金，具體每個項目的預(yù)算明細還需等到項目實施過程中予以明確。賓館維修資金的使用將嚴格按照《大華賓館大額資金使用辦法》的規(guī)定，依法依規(guī)依程序，待機關(guān)確定大的原則后，賓館將依次召開座談會、職代會征求意見，表決通過。

　　七、實施維修的工作計劃及進度安排

　　賓館總體維修遵循“不停業(yè)”的方針，分步實施，銜接緊湊，預(yù)計于2020年10月底完成賓館全面維修工作。

　　(一)前期準備階段

　　1.考察調(diào)研階段：2018年初至2018年7月。賓館從2018年初就對多家省內(nèi)外國際品牌高星級酒店和全國人大酒店聯(lián)盟單位進行了學習觀摩交流，針對賓館全面維修工作進行了充分的市場調(diào)研與論證。

　　2.遴選維修設(shè)計公司：截止2018年8月，委托北京華誠博遠、湖南大學設(shè)計研究院、湖南斑馬線三家設(shè)計公司同時分別開展相關(guān)的維修設(shè)計。2018年8月施工設(shè)計圖紙初稿完成，8月13日三家設(shè)計單位就設(shè)計情況向總經(jīng)理辦公會成員進行了專題演示匯報，并進一步征求了賓館管理團隊的意見。

　　3.評審階段：2018年8月至2019年元月。2018年8月29日賓館邀請了省旅發(fā)委王超祥副局長一行四人來館指導維修工作。之后分別要求設(shè)計單位根據(jù)省旅發(fā)委專家意見，對照新的四星級酒店評定標準，逐一核對了現(xiàn)有的設(shè)計圖紙細節(jié)，并委托北京華誠設(shè)計團隊以統(tǒng)一的效果來優(yōu)化與修改客房樓層公共區(qū)域的裝飾設(shè)計方案，為下一步的維修工作做好準備。2019年元月10日，賓館再次組織長沙市旅游飯店協(xié)會領(lǐng)導、同行專家座談會，就全面維修總體方案聽取意見。

　　4.有關(guān)手續(xù)報批階段：2019年上半年。

　　5.施工準備階段：2019年6～8月。分區(qū)域進行施工招標等工作。

　　(二)施工階段

　　1.施工實施第一期階段： 2019年9月至2020年3月，完成賓館13～15樓、車庫改造工作。

　　2.施工實施第二期階段：2020年3月～9月。完成大堂、五樓、六樓改造工作。

　　在第一、二期施工階段，穿插進行8～12樓改造及7樓與16樓功能互換工作。

　　3.竣工驗收階段：2020年10月～11月。對整個改造施工進行工程竣工驗收。

　　八、維修工作的組織管理、招投標管理、技術(shù)管理

　　(一)成立維修工作領(lǐng)導小組，王少華任組長，其他班子成員任副組長，全面負責賓館維修工作。

　　(二)成立招投標工作領(lǐng)導小組，王少華任組長，其他班子成員任副組長，并委托專業(yè)招投標公司代理賓館所有項目的招投標工作，堅決杜絕提籃子、轉(zhuǎn)包、分包、化整為零、串標圍標等違法違規(guī)行為。

　　(三)通過招投標的方式確定專業(yè)監(jiān)理公司、審計公司，對賓館維修工程進行質(zhì)量監(jiān)督及工程跟蹤審計，并要求設(shè)計單位全程提供技術(shù)支持，確保維修工程質(zhì)量達到優(yōu)良。

　　九、加強制度建設(shè)與人才培養(yǎng)

　　在賓館維修期間，進一步完善賓館相關(guān)方面制度，以適應(yīng)新設(shè)施設(shè)備的要求，并借本次全面維修的機會鍛煉賓館員工隊伍，加強人員培訓，為維修之后賓館的經(jīng)營工作奠定基礎(chǔ)。

　　十、經(jīng)濟效益和社會效益分析

　　(一)賓館為常委會直屬事業(yè)單位，承擔著為機關(guān)服務(wù)的神圣使命，本次全面維修后，大華一定能更好地服務(wù)機關(guān)；

　　(二)2019年為賓館的評定性復(fù)核之年，本次維修，賓館將嚴格按照新星標要求開展，希望通過此次維修能順利通過國家級四星級飯店評定性復(fù)核工作，實現(xiàn)保四星的愿望；

　　(三)有望在東塘區(qū)域眾多酒店競爭中穩(wěn)定市場份額；

　　(四)有望在六年內(nèi)收回投資(維修工作完成后，預(yù)計客房平均房價能提高50元，入住率能提升10%；預(yù)計餐飲上座率能提升15%，人均消費能提高30元，宴會預(yù)訂率能提升30%；會議預(yù)訂率能提升20%)。

　　十一、請求上級主管單位解決的問題

　　(一)申請省財政在經(jīng)濟上給予一定的支持。截止至2018年底，雖然賓館賬面結(jié)余資金8000萬元，但賓館現(xiàn)在正處在困難時期，國美電器公司已經(jīng)提出提前終止合同，地鐵三號線東塘站建設(shè)還未有定期，而且賓館還有480余位職工，負擔較重，需向省財政申請給予一定的資金支持。

　　(二)政策上給予一定的傾斜。申請各專門委員會工作機構(gòu)把相關(guān)會議定點在大華賓館召開。支持賓館拓展經(jīng)營渠道，在大華賓館加掛省人大培訓基地牌子等，以便于大華開展人大系統(tǒng)干部培訓工作。

　　(三) 關(guān)于9個樓層的走廊布局調(diào)整問題。根據(jù)現(xiàn)行的消防規(guī)范要求，有9個樓層部分房間的疏散距離超過了消防規(guī)范要求，需取消每層樓的4間無窗房，對走廊進行局部調(diào)整，以消除消防安全隱患。

附件：湖南省大華賓館全面維修概念設(shè)計方案