7月19日，省十三屆人大常委會第五次會議表決通過了《湖南省物業(yè)管理條例》，并即將于2019年1月1日起正式實施。物業(yè)管理涉及千家萬戶，與人民群眾的切身利益息息相關，貫徹實施好該條例，對于規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，提升社會治理能力、建設和諧社會具有重要意義。近日，省人大常委會委員、省人大法制委員會主任委員王剛對條例的有關情況進行了解讀。

　　充分發(fā)揮主體作用，提高業(yè)主自治能力和水平

　　自1994年長沙市第一家物業(yè)服務企業(yè)成立至今，我省物業(yè)服務行業(yè)二十多年來實現了快速發(fā)展，行業(yè)規(guī)模迅速壯大。據省住建部門提供的資料，目前，全省物業(yè)服務企業(yè)有4000多家，物業(yè)服務從業(yè)人員有40余萬人。全省城市95%以上新建物業(yè)實施了物業(yè)管理，物業(yè)管理面積約7億平方米。在物業(yè)服務快速發(fā)展的同時，業(yè)主自治制度則推進緩慢。據不完全統計，全省在管物業(yè)項目10000多個，成立業(yè)主大會的小區(qū)只有3000余個，占比不足30%。業(yè)主自治制度推進緩慢除存在業(yè)主參與意識不強、權利和義務不清晰等問題外，業(yè)主大會成立難、業(yè)主委員會履職不規(guī)范、業(yè)主自治能力和水平不足等亦是重要原因。因此，針對這些問題，條例作出了針對性規(guī)定。一是降低了業(yè)主大會成立門檻；二是明確業(yè)主委員會委員候選人的條件，規(guī)范業(yè)主委員會信息公開、換屆及移交程序，業(yè)主大會可設立業(yè)主監(jiān)督委員會等，選好業(yè)主委員會，保障其履行好職責。三是充分體現“租售同權”，保障了物業(yè)使用人在參與物業(yè)管理活動中的知情權和監(jiān)督權。王剛認為，充分發(fā)揮業(yè)主、業(yè)主委員會的主體作用，是提高業(yè)主自治能力和水平的重要保障。

　　完善前期物業(yè)管理制度，源頭預防解決糾紛

　　前期物業(yè)管理中，開發(fā)商不按要求建設、不按規(guī)定交付或移交物業(yè)，保修責任不落實，開發(fā)建設中的質量隱患、配套設施不全、功能不完善等問題遺留到物業(yè)服務管理過程中，導致物業(yè)服務“先天不足”、糾紛多發(fā)。王剛介紹，為從源頭預防解決糾紛，條例主要從四個方面進行規(guī)范。一是強化了承接查驗的作用，新建物業(yè)未經現場查驗的，建設單位不得交付使用，物業(yè)服務企業(yè)不得承接。對未履行承接查驗義務且拒不改正的，作為不良經營行為記入企業(yè)信用檔案。二是優(yōu)化了承接查驗的組織，前期物業(yè)服務企業(yè)應當邀請業(yè)主代表、當地物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會參加現場查驗，必要時可以聘請有關專業(yè)機構予以協助。三是明確了承接查驗情況處理及備案要求，現場查驗完成后，物業(yè)服務企業(yè)要與開發(fā)商簽訂物業(yè)承接協議并公示，將物業(yè)承接查驗情況向當地物業(yè)管理行政主管部門備案。四是建立了物業(yè)保修金制度，建設單位在竣工驗收備案前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三的比例向設區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內物業(yè)維修費用的保障，從而落實建設單位的保修責任。

　　規(guī)范物業(yè)管理服務，促使物業(yè)服務企業(yè)優(yōu)化經營

　　實踐中，物業(yè)服務市場存在市場化程度不高、物業(yè)服務企業(yè)及從業(yè)人員行為不規(guī)范、物業(yè)行業(yè)誠信體系建設不健全等問題。王剛介紹，條例針對這些問題，一是規(guī)范了物業(yè)服務企業(yè)行為。明確了物業(yè)服務企業(yè)的權利、義務、禁止行為，以及進入、退出機制；建立了項目經理人制度，落實項目管理責任。二是規(guī)范了物業(yè)服務收費。物業(yè)服務企業(yè)應當公示收費項目、收費標準、收費依據、收費方式；提高收費標準必須經業(yè)主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意；業(yè)主應當履行物業(yè)服務合同約定的交費義務。三是規(guī)范了物業(yè)的應急管理。物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時，尚未選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，可以聯名申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應急管理，其費用由全體業(yè)主共同承擔。四是建立全省的物業(yè)服務監(jiān)管平臺。省人民政府物業(yè)管理行政主管部門組織建立全省統一的物業(yè)服務行業(yè)信用信息平臺，記錄物業(yè)服務企業(yè)的信用信息并向社會公布。

　　改進物業(yè)使用和維護，破解實踐中的突出問題

　　物業(yè)的使用和維護中，一直存在物業(yè)承接查驗難以發(fā)揮實效、裝修管理難、小區(qū)停車難、專項維修資金使用難、老舊小區(qū)物業(yè)改造難、既有建筑加裝電梯難等突出問題。王剛介紹，針對這些問題，條例從六個方面強化了有關規(guī)定。一是明確了業(yè)主、物業(yè)使用人的義務，同時明確規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內的禁止行為。二是明確了車庫車位管理要求。三是明確了房屋裝飾裝修管理要求。四是規(guī)范了公共部位經營收益分配。五是優(yōu)化專項維修資金管理。六是推進老舊小區(qū)物業(yè)改造。

　　明確監(jiān)管職責，健全物業(yè)服務管理體制機制

　　王剛認為，物業(yè)服務管理是一項綜合性很強的社會管理工作，涉及業(yè)主、物業(yè)使用人、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、公用事業(yè)專業(yè)經營單位、有關職能部門等多個主體，涵蓋民事、行政等多種法律關系，需要建立多方協調、職能明晰、運作高效的管理體制和機制。對此，條例作出了具體規(guī)定。一是明確了政府的職責。二是細化了物業(yè)管理行政主管部門的職責。三是管理重心下移，強化了基層政府和居民自治組織的監(jiān)督和指導物業(yè)管理的職能。四是明確了行業(yè)組織應當加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務規(guī)范和標準，規(guī)范物業(yè)服務行為，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經營、誠信服務，提升物業(yè)服務水平。五是建立了高位協調機制，設區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應當建立物業(yè)管理聯席會議制度，研究解決物業(yè)管理活動中的重大問題。六是建立了基層糾紛解決機制。

　　要求出臺配套規(guī)定，保障條例有效實施

　　王剛認為，《湖南省物業(yè)管理條例》是一部兼具民事規(guī)范、行政監(jiān)管、社會治理特征的綜合性法規(guī)，法律關系復雜，其中很多的制度設計僅靠條例本身是遠遠不夠的，因此，需要政府相關部門依據規(guī)定出臺相關的配套實施細則，形成完善的制度體系，才能保障條例的落實。對此，條例規(guī)定業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導細則、物業(yè)管理聯席會議制度、物業(yè)保修金管理辦法等相關的配套規(guī)定，由省人民政府物業(yè)管理行政主管部門按照《湖南省地方立法條例》的有關規(guī)定制定。